上市即將滿一周年，大發地產(港股06111)（06111.HK，以下簡稱大發）正在迎來發展的躍升期。

8月29日公布的2019年半年報數據勾勒著公司未來可期：營收40億元，同比增長了303%；合約銷售額71億元，同比上漲41%；總合同銷售建筑面積約58.92萬平方米，同比增長133%。銷售額和銷售面積是公司成立以來的新高。

增收的同時，公司也在增利。2019年上半年凈利潤由去年同期的0.03億元提升至3.2億元，凈利潤率由0.3%升至8.2%；毛利9.61億元，同比增長228%。對于完成全年160億元的銷售目標，公司管理層很有信心，甚至認為還能超額實現。

“快”，是大發現階段的特點。在大發地產董事會主席葛一暘看來，快周轉能夠保障公司未來的高成長。不過，他希望“快”的同時，公司能更為穩健。要如何實現，大發已經成竹在胸。

對長三角區域的深耕，當天被管理層反復強調。

值得一提的是，71億元的合約銷售中長三角地區占比已經達96.2%，在432萬平方米的總土儲中長三角區域占比80%。無疑，長三角區域是大發的糧倉。

“我們對長三角區域市場的熟悉，已經到了可以知道每一個縣，每一個鄉，每一個鎮的市場波動的程度。”葛一暘表示，成立23年，大發實現了對長三角區域城市的全覆蓋。

不僅如此，大發根據長三角的特性來進行產品定位。從售價上，大發產品的均價在1.2萬元/平方米至1.5萬元平方米之間，與區域內的房價均價持平。

在開發周期上，拿地后，從前期設計規劃、施工、達預售條件到開盤，大發甚至可以做到精確到天，從而長三角區域成為現金流的保證。

在深耕長三角的基礎上，大發進一步確立了“1+5+X”的布局規劃：“1”代表繼續滲透長三角核心區域；“5”代表戰略性布局成渝、中原、長江中游、廣東、山東5大區域樞紐；“X”代表黃金擴張機遇，積極尋找北京、天津、西安、福州等城市的發展機會。

這樣的布局規劃，是出于對城市群發展的考慮。“理解中央的政策調整，是經營公司的前提。”大發地產首席執行官廖魯江認為，公司要先選對城市再選對項目。

因此，在上半年大發新增的土儲中，呈現出了“強聚焦”的特點：80%聚焦在新一線及二線城市。

不高的拿地成本，保證了公司利潤實現的可能。截至6月30日，大發土地平均成本僅在3500元/平方米。

項目能夠快速供貨，是大發的拿地標準之一。“大發一直堅持做快周轉項目，體量不會太大，要求3次開盤達到85%以上的去化率，通過這樣的方式來保證整體的利率。”

另一層面，是對凈利率潤的要求：8%的凈利潤率是拿地的底線，個別項目要求達到10%以上的凈利潤率。不然，按照葛一暘的話來說，“寧愿錯過，不愿拿錯”。

高效運營做穩底盤

在長三角城市之外，大發希望，在未來新進入的城市，也能實現極高的運營效率。這樣的底氣，源自于內部在“大投資”、“大財務”和“大運營”上的建設。

投資上，嚴格的風控已經建立。公司會密切監控各項財務指標，重視現金流和回款。大發地產集團首席財務官羅俊表示，在土地投資上公司嚴格按照回款比例控制投資增速。

大財務體系的建設即是由核算型財務管理轉型為價值創造、決策支持型財務管理，目的是對公司資源進行合理配置，達成公司戰略，持續為股東創造價值。

在大運營管理體系上，則是通過現金流管理為核心，以標準化的計劃管理體系為主線，實現從項目拿地至展示區開放、項目首次開盤、竣工以及最終交付全生命周期的經營管理。

大發地產首席運營官冷俊峰認為，通過“投、融、運、銷”四位一體協同管理，公司的運營更有效率。

數據是誠實的：2019年上半年項目平均開盤周期6個月，首開項目平均去化率超80%，回款比例達70%。

高效的運營也反映在公司的凈資產收益率上，上半年9.2%的數值已經超出中國海外的8.51%、華潤置地(港股01109)的9.01%和保利地產的7.91%。實屬難能可貴。

今年的9月和10月，公司預計會迎來供貨的高峰期。按照7成的去化率來計算，今年250億元的總供貨能超額實現全年的銷售目標，達到年均40%以上的年均增長。

深挖“朋友圈”的資源，也會是大發下半年要做的事情。羅俊稱，公司將會加大同合作方的合作，增加合作的權益，控制有息負債水平。

照目前來看，公司維持穩健的財務已經有保證。上半年，大發長期借貸占借貸比例為60%，總負債與總資產比為0.83。通過境內外資本市場籌集資金，信托貸款金額與占比有所下降。

本文源自時代周報

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